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住宅ローンの滞納に関するご質問

■住宅ローンを滞納するとどうなりますか?
通常であれば3か月間程度は郵便による督促などが届くだけであり、電話がかかってくることもありません(一部には早期に対応を始める金融機関もあります)。この間に競売にかけられることもありませんが、急いで次の検討をすることが必要です。

・住宅ローンの返済方法の見直しを金融機関と相談する(ボーナス払いの見直し、返済期間の延長など)
・任意売却によって自宅の処分をする
・個人民事再生の手続きを弁護士に依頼する(住宅ローン以外の借入れが多い場合)

住宅ローンを6か月間延滞(住宅金融支援機構の場合、一部の金融機関では3か月で処理することもあります)をすると期限の利益の喪失となり、その住宅ローンに関する債権(返済を請求する権利)が保証会社へ移行します。
1か月分でも延滞をして電話などがかかってきたときには、居留守などを使うことなく「あなた自身の誠意のある対応」をとるべきです。消費者金融などから借り入れをして住宅ローンの返済をすることは、絶対にやめてください。

■期限の利益の喪失とは何ですか?
たとえば、住宅ローンの残高が2,500万円あり、あと30年かけて返済することになっていても、規定された回数以上の滞納をしてしまうと即座に2,500万円全額の一括返済を求められます。「期限の利益」とは、期限が到来するまでは返済しなくてもよいという債務者の権利であり、「期限の到来までは返済しないことによって債務者が享受できる利益」です。
つまり「期限の利益の喪失」とは、この債務者の権利を失うことを意味します。 住宅金融支援機構の場合は6か月の延滞で「期限の利益の喪失」となりますが、他の金融機関では3か月の場合もあります。また、あなたが過去に延滞しているかどうかなど、これまでの返済状況にも大きく左右されます。

■毎月の返済額を減らしてもらうことは可能ですか?
可能です。金融機関または会社に返済条件の見直しを交渉し、毎月の返済額やボーナス払いの変更をしてもらうことができます。とくに平成21年12月にいわゆる「モラトリアム法」が施行されてからは、各金融機関とも住宅ローンの返済条件変更に柔軟な対応をしています。
ただし、あくまでも返済条件の変更であり、債務の免除ではありません。返済期間の延長によって毎月の返済額が減る代わり、完済までの総返済額が大きく膨らむことにもなります。
また、一定期間の元本返済猶予(その期間は利息のみ支払い)を受ければ、そのぶん猶予期間終了後の毎月の負担額は増えることになります。また、返済条件の変更をした後に滞納をすれば、住宅ローン残高の一括返済を迫られる可能性が高まる(金融機関側の対応が厳しくなる)こともあります。

■すでに5か月間の延滞がありますが、返済期間を延長してもらうことはできますか?
金融機関が返済条件の変更に応じてくれるのは延滞や滞納をしていないことが前提であり、この場合はほとんど無理です。すでに5か月の延滞をしているあなたに対して、金融機関が返済期間の延長などに応じるはずもないでしょう。当然ながら、他の金融機関で借り換えをすることもできません。
なお、返済期間延長の手続きをするときには追加保証料が数十万円必要となるケースも多くなっています。延滞が続いている状況ではこの負担もできないことでしょう。

■半年前に夫と離婚をして、子供2人は私が引き取り実家に戻りました。先日、住宅ローン会社から督促状が届いたのですが、どうしたらよいですか?
あなたは自宅購入の際に共有持分にしたか、連帯保証人になっているのでしょう。離婚したからといって、その借金からは逃げられません。債権者も、離婚したあなたをかわいそうなどとは思ってくれません。
前夫がきちんと返済をしていないためにあなたのところへ督促状が届いたわけですから、以前の自宅の任意売却などを前夫に強く迫るべきです。そのうちに競売の通知が届いたり、債権者が訪ねて来たりするはずです。
時間が経てば経つほどあなた自身の信用にも傷がつくことになりますから、早めに手を打つべきです。住んでもいない家のローンを返さなければならないほど、つまらないことはありません。

■月々15万円の住宅ローン返済が厳しく、毎月、返済日が近づいてくると憂鬱です。これまで滞納はしていませんが、何とかなりませんか?
あなたは月々の返済に力尽きてしまっているようですね。これを解決する方法は二つです。一つは上記のような支払いのリスケジューリングです。
う一つは、近くの不動産会社でご自宅がいくらの価格(実勢価格)で売却できるのかを調べてもらいます。そして、 住宅ローンの残高よりも高く売れるようであれば売却しましょう。任意売却ではなく、通常の売却で処理できます。

■連帯債務者と連帯保証人は、どう違うのですか?
連帯債務者とは、ローンを借りた主債務者と一緒になって返済をしていく人のことです。連帯保証人よりも責任が重く、主債務者が返済に行き詰っていなくても直接、債権者から請求をされることがあります。
連帯保証人とは、債務者がローンを支払うことができなくなった場合に、債務者に代わって返済義務を負う人のことです。債務者本人に支払い能力がない場合に限って支払いを求められる「保証人」よりも責任が重く、債権者は債務者の支払い能力の有無に関わらず、連帯保証人に対して返済を求めることができます。
保証人とは、債務者が返済不能となったときに、債務者に代わって返済義務を負う人のことです。連帯保証人とは違い、保証人は債権者に対して「まずは債務者に請求をしてくれ」と求めることができます(催告の抗弁権)。
妻が夫の連帯債務者、連帯保証人、保証人になっている場合には、離婚をしたときでもこれを変更することが容易ではありません。可能性はゼロではありませんが、かなり低いと考えたほうがよいでしょう。